Boom Perumahan Sudah Raksasa. Berapa lama bisa bertahan?

Kita, sekali lagi, mengalami salah satu ledakan perumahan terbesar dalam sejarah Amerika Serikat.

Berapa lama ini akan berlangsung dan kemana arah selanjutnya tidak mungkin diketahui sekarang.

Tetapi sekarang saatnya untuk memperhatikan: Data saya menunjukkan bahwa ini adalah booming perumahan terbesar ketiga Amerika Serikat di era modern.

Sejak Februari 2012, ketika penurunan harga terkait dengan krisis keuangan terakhir berakhir, harga rumah yang ada di Amerika Serikat telah meningkat secara mantap dan luar biasa. Menurut Indeks Harga Rumah Nasional S&P / CoreLogic / Case-Shiller (yang saya bantu ciptakan) pada bulan September, harganya 53 persen lebih tinggi daripada di bagian bawah pasar pada tahun 2012.

Itu berarti, rata-rata, sebuah rumah yang dijual seharga, katakanlah, $ 200.000 pada 2012 akan menghasilkan lebih dari $ 300.000 pada bulan September.

Bahkan setelah memperhitungkan inflasi Indeks Harga Konsumen, harga rumah riil yang ada naik hampir 40 persen selama periode itu. Itu adalah peningkatan yang substansial dalam waktu kurang dari tujuh tahun.

Bahkan, berdasarkan data saya, ini merupakan ledakan nasional terkuat ketiga secara riil sejak Indeks Harga Konsumen dimulai pada tahun 1913, di belakang hanya ledakan kenaikan harga yang menyebabkan krisis keuangan hebat satu dekade lalu, dan satu terhubung dengan Perang Dunia II dan Baby Boom pascaperang.

Boom No. 1 terjadi dari Februari 1997 hingga Oktober 2006, ketika harga riil rumah-rumah Amerika Serikat yang ada naik 74 persen. Ini adalah periode antusiasme spekulatif yang kuat – untuk rumah dan instrumen keuangan yang didasarkan pada hipotek sebagai investasi – dan itu juga merupakan masa kepuasan peraturan yang besar.

Istilah “membalik rumah” menjadi populer saat itu. Orang-orang mengeksploitasi boom dengan membeli rumah dan menjualnya hanya beberapa bulan kemudian dengan untung besar. Ledakan itu berakhir dengan bencana. Valuasi yang melambung itu runtuh dengan penurunan harga riil 35 persen untuk rumah yang ada, mengantar pada krisis keuangan yang menyelimuti dunia pada 2008 dan 2009.

Booming terbesar kedua, dari tahun 1942 hingga 1947, memiliki konsekuensi yang lebih ramah. Selama interval lima tahun ini, harga riil rumah yang ada naik 60 persen.

Boom dan bust berakar pada narasi populer dengan akar sosial-psikologis yang kompleks. Ledakan ini berpusat pada kekurangan perumahan yang dipicu perang, peningkatan besar dalam jumlah bayi dan keluarga baru yang akan membutuhkan perumahan setelah perang, dan 1944 G.I. Bill, yang mensubsidi pembelian rumah oleh para veteran. Harga rumah tidak turun secara signifikan setelah booming ini berakhir.

Hari ini, tanda-tanda kelemahan di pasar perumahan diambil oleh beberapa orang sebagai sinyal bahwa harga rumah keluarga tunggal akan segera turun, seperti yang terjadi dengan tajam setelah tahun 2006. Indikator utama, yang meliputi izin bangunan dan penjualan baik yang sudah ada maupun yang sudah ada rumah baru, semuanya telah menurun dalam beberapa bulan terakhir.

Tetapi dengan beberapa contoh booming ekstrem, kita tidak dapat memastikan apa arti indikator tersebut untuk pasar saat ini.

Suku bunga rendah – yang diberlakukan oleh Federal Reserve dan bank sentral lainnya sebagai reaksi terhadap krisis keuangan – adalah penyebab paling populer dalam boom saat ini. Ada beberapa manfaat nyata dari pandangan ini, karena tiga booming perumahan nasional terbesar ini termasuk suku bunga yang sangat rendah.

Tetapi reaksi pasar terhadap suku bunga hampir tidak langsung atau dapat diprediksi. Pasar perumahan tidak bereaksi secara langsung seperti yang Anda harapkan terhadap pergerakan suku bunga. Selama hampir tujuh tahun boom saat ini, dari Februari 2012 hingga saat ini, semua suku bunga domestik utama telah meningkat, tidak menurun. Jadi, sementara suku bunga rendah, mereka bergerak dengan cara yang salah, namun booming terus berlanjut.

Penjelasan lain adalah pertumbuhan ekonomi sederhana. Tetapi, sebagai masalah sejarah, harga rumah yang ada – sebagai lawan dari pasokan rumah yang baru dibangun – umumnya tidak menanggapi pertumbuhan ekonomi. Hanya ada peningkatan 20 persen dalam harga riil rumah yang ada dalam 50 tahun dari 1950 hingga 2000 meskipun ada peningkatan enam kali lipat dalam G.D.P.

Narasi paling sederhana yang diberikan untuk ledakan saat ini adalah bahwa krisis keuangan 2008-2009 dan yang disebut Resesi Hebat sudah berakhir dan harga rumah kembali normal.

Tetapi penjelasan itu tidak memotongnya juga. Pada bulan September mereka 11 persen lebih tinggi daripada pada puncaknya pada tahun 2006 dalam hal nominal, dan hampir sama dalam hal riil. Ini bukan pengembalian normal, tetapi pasar yang tampaknya naik ke rekor.

Sulit menilai kontribusi Presiden Trump terhadap ledakan saat ini.

Ini jelas kurang jelas dari peran Presiden George W. Bush dalam ledakan 1997-2006. Bush memuji manfaat “masyarakat pemilik” dan pada tahun 2003 ia menandatangani Undang-Undang Uang Mimpi Amerika, yang mensubsidi pembelian rumah. Dalam tawaran pemilihan ulang tahun 2004, ia dengan berani menyatakan: “Kami ingin lebih banyak orang memiliki rumah mereka sendiri.” Ini tampaknya telah berkontribusi pada atmosfer harapan tinggi untuk kenaikan harga rumah. Sikap pemerintahan Trump terhadap perumahan kurang jelas. Slogan Presiden Trump, “Buat Amerika Hebat Lagi” memiliki nuansa “impian Amerika”. Namun ketentuan Reformasi Pajak dan Undang-Undang Ketenagakerjaan tahun 2017 tidak bersahabat dengan pemilik rumah.

Bahkan tanpa kenaikan suku bunga lebih lanjut, tampaknya akan ada batasan pada seberapa banyak harga rumah yang ada dapat meningkat. Bagaimanapun, orang harus berjuang untuk menutupi sejumlah biaya hidup, dan pembangun memasok penawaran baru untuk bersaing dengan rumah-rumah yang ada di pasar.

Mungkin kenaikan harga rumah sekarang merupakan ramalan yang terpenuhi dengan sendirinya. Seperti yang dikemukakan John Maynard Keynes dalam “Teori Umum Ketenagakerjaan, Minat, dan Uang” pada tahun 1936, orang-orang tampaknya memiliki “keyakinan sederhana terhadap dasar penilaian konvensional.”

Jika basis konvensional sekarang adalah bahwa harga rumah naik 5 persen setahun, maka penjual, yang seharusnya tidak tahu apa yang harus meminta rumah mereka, hanya akan menetapkan harga berdasarkan konvensi ini. Dan pembeli juga tidak akan merasa mereka membayar terlalu banyak jika mereka menerima konvensi. Di Amerika Serikat, kita mungkin percaya bahwa prosesnya adalah bagian dari “impian Amerika.”

Itu tidak bisa berlangsung selamanya, tentu saja. Tetapi kapan itu akan berakhir tidak bisa diketahui. Data tidak dapat memberi tahu kami kapan harga akan turun, atau apakah mereka akan jatuh serempak. Yang kita tahu adalah bahwa harga telah meraung lebih tinggi dengan kecepatan yang jarang terlihat dalam sejarah Amerika.

 

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *