Sebagai Pengecer Besar Berusaha Memotong Tagihan Pajak mereka, Towns menanggung beban

WAUWATOSA, Wis. – Dengan jangkauan dan kecepatan yang mencengangkan, pengecer besar dan perusahaan besar menggunakan taktik hukum yang agresif untuk mengecilkan tagihan pajak properti mereka, sebuah strategi yang membebani pemerintah daerah dan distrik sekolah di seluruh negeri ratusan juta dolar dalam kehilangan pendapatan.

Bisnis-bisnis ini – banyak di antaranya toko bata-dan-mortir seperti Walmart, Home Depot, Target, Kohl’s, Menards, dan Walgreens yang telah menghadapi persaingan online yang sengit – mempertahankan bahwa tidak peduli betapa berharganya toko yang berkembang pesat bagi pemiliknya saat ini, gudang ini- struktur tipe tidak bernilai banyak bagi orang lain.

Jadi cara terbaik untuk menilai properti mereka, mereka berpendapat dalam banding pajak mereka, adalah dengan melihat harga jual di pasar terbuka kerang kosong atau sebelumnya kosong di tempat lain. Ketika toko-toko yang tutup tersebar di seluruh lanskap, argumen mereka telah menggema.

Bagi pemerintah kota, permohonan ini sama dengan penghindaran pajak yang tidak masuk akal yang memungkinkan perusahaan untuk keluar dari pembayaran bagian yang adil.

Either way, pemilik rumah dan usaha kecil harus membayar lebih atau hidup dengan anggaran yang lebih kecil untuk polisi, sekolah, pengambilan sampah dan perbaikan jalan.

Bisnis, tentu saja, banding penilaian properti secara rutin sebagai pelatih bekerja dengan referensi. Tetapi pendekatan ini – yang dilabeli teori toko gelap oleh para kritikus – secara signifikan memperluas dasar bagi seruan-seruan tersebut sambil mengancam akan merusak kemampuan kotamadya untuk mengumpulkan dana operasional.

“Potensi efek domino dari banding pajak properti di seluruh bagian komersial dan industri dari basis pajak, yang jika terjadi, dapat memiliki efek yang jauh lebih mendalam pada kemampuan beberapa pemerintah untuk memungut” pajak properti, “S&P Global Peringkat disimpulkan dalam laporan tahun lalu.

Untuk kota atau distrik sekolah yang lebih kecil, “dampak finansial bisa sangat menghancurkan,” kata Scott Nees, salah satu penulis laporan, mencatat bahwa hal itu juga dapat mengancam kemampuan penduduk setempat untuk meminjam uang.

Di Michigan, asosiasi negara bagian memperkirakan bahwa banding toko gelap mengurangi pendapatan lokal dari 2013 hingga 2017 sebesar $ 100 juta. Di Texas, pengawas keuangan mengatakan banding semacam itu dapat berakhir dengan biaya pemerintah daerah $ 2,6 miliar per tahun.

Dan di Wauwatosa, sebuah polestar belanja di Wisconsin tempat mal chockablock menarik keluarga di pasar dengan harga $ 4.000 sofa, Adidas NMDs dan pabrik Cheesecake habis-habisan, kota ini memerangi permohonan pajak properti di pengadilan sejak 2015 dari Lowe’s, Nordstrom, Best Buy , Meijer dan United Healthcare. Baru-baru ini diselesaikan dengan Target, Walgreens dan waralaba KFC.

“Ini seperti virus,” kata Kathleen Ehley, walikota Wauwatosa.

Dalam kasus Lowe, perusahaan menghabiskan lebih dari $ 16 juta untuk membeli tanah dan membangun gedung seluas 140.000 kaki persegi kurang dari selusin tahun yang lalu. Kota ini menilai tempat itu di pusat ritel yang ramai di Highway 41 dengan harga $ 13,6 juta. Penilaian perusahaan adalah $ 7,1 juta, berdasarkan penjualan bangunan kosong dan pernah kosong di lingkungan lain.

Lowe menolak berkomentar karena kasusnya sedang diajukan ke pengadilan.Tetapi penilai kota itu mengatakan Lowe sebagian berdasarkan analisisnya pada toko-toko yang berusia lebih dari 25 tahun dan di lingkungan yang menurun secara ekonomi. Toko lain terdaftar sebagai bagian yang sebanding karena “kedekatannya” dengan pusat perbelanjaan, meskipun alih-alih pusat booming di dekat Lowe ini, mal itu telah tutup 15 tahun sebelumnya.

Pejabat kota memperkirakan bahwa serangkaian tuntutan hukum toko gelap saat ini saja akan mengharuskannya untuk mengembalikan $ 4,1 juta pembayaran pajak – setara dengan sekitar sepersepuluh dari total pendapatan pajak properti tahun ini.

“Entah pajak properti saya akan naik atau sekolah saya akan menderita,” kata Lisa Williams, yang tinggal di sebuah bungalow bergaya Pengrajin klasik beberapa menit berkendara dari Lowe di Wauwatosa, sebuah pinggiran kota Milwaukee yang nyaman. “Toko-toko ingin mendapatkan semua manfaat berada di sini tanpa biaya apa pun.”

Williams, 53, seorang peneliti di University of Wisconsin-Milwaukee yang memiliki tiga anak, menambahkan, “Semua orang di lingkungan toko ada.”

Upaya untuk mengurangi penilaian pajak di tingkat lokal terus berlanjut bahkan ketika bisnis melihat pengurangan besar dalam pajak federal mereka dari pemeriksaan pajak tahun lalu di Washington.

Argumen dark-store mulai mendapatkan daya tarik di beberapa negara bagian pada pertengahan 2000-an, tetapi telah turun salju pada tahun lalu. Setelah pengecer memenangkan beberapa keputusan hukum yang berpengaruh, ribuan banding serupa dari pembayar pajak komersial lainnya – dari produsen ke pemilik gedung kantor perusahaan – mengikuti.

Kemenangan peradilan telah menyikut masalah ini ke arena politik. Beberapa negara, seperti Alabama, Texas dan Indiana, telah mempertimbangkan undang-undang yang akan mengekang taktik tersebut.

Dalam referendum yang tidak mengikat pada bulan November, para pemilih di 23 kabupaten dan kota di Wisconsin menyetujui proposal yang menyerukan undang-undang untuk mencegah analisis toko gelap digunakan dalam penilaian pajak. (Wauwatosa tidak ada di antara mereka.)

Itu dan proposal legislatif serupa telah ditentang oleh Wisconsin Manufacturers & Commerce, asosiasi bisnis terbesar di negara bagian itu.

“Pemerintah daerah ingin mengecualikan bangunan kosong karena banyak ritel telah kosong dalam beberapa tahun terakhir,” kata Scott Manley, wakil presiden hubungan pemerintahan kelompok itu. “Properti ritel kurang berharga hari ini, dan mereka tidak mau mengakuinya.”

Pedoman penilaian bervariasi dari satu negara ke negara. Tetapi para pengecer besar berpendapat, pada dasarnya, bahwa pendekatan tradisional yang melihat biaya tanah dan bangunan atau berapa banyak pendapatan yang dapat dihasilkan properti tidak relevan. Sebaliknya, kata mereka, penilaian terutama harus bergantung pada penjualan yang sebanding, dan satu-satunya penjualan yang sebanding adalah dari toko-toko besar lainnya yang telah dikosongkan.

Bangunan komersial yang kosong sering kali dijual dengan harga murah-basement karena struktur – toko atau pabrik berukuran lapangan sepak bola – dikembangkan untuk tujuan tertentu dan, oleh karena itu, menarik sedikit, jika ada, pembeli.

“Gudang-gudang ini sudah usang sejak mereka membangunnya,” kata Robert Hill, seorang pengacara di Minnesota yang mewakili Walmart, Menards, Walgreens, CVS, Sturm Foods, United Healthcare, dan perusahaan lain. “Tidak masalah apakah mereka dijual di pinggiran Virginia atau Nome, Alaska.”

Ini bukan ide yang sepenuhnya baru. Pada tahun 1921, Bursa Efek New York mengajukan banding atas penilaian pajak propertinya, dengan alasan bahwa karena bangunannya tidak dapat diadaptasi untuk penggunaan lainnya, maka bangunan tersebut harus dianggap hanya sebagai “proposisi penghancuran” yang menurunkan nilai tanah. Seorang hakim Mahkamah Agung Negara tidak setuju.

Perbandingan penjualan sering masuk akal untuk rumah, kata para ahli, karena mereka dapat memperkirakan berapa pembeli yang mau membayar dengan melihat penjualan baru-baru ini dari rumah atau apartemen yang sama di blok yang sama atau di lingkungan.

Penilaian bisa jauh lebih rumit ketika datang ke properti komersial khusus, di mana penyesuaian harus dilakukan untuk lokasi, kondisi, ukuran, pendapatan penduduk daerah, arus lalu lintas dan banyak lagi. Apakah properti di Fifth Avenue di Manhattan atau di mal pinggiran kota yang mati? Apakah bangunan itu berusia tiga tahun atau 30? Klausa restriktif dalam sewa yang diberlakukan oleh perusahaan itu sendiri – seperti melarang penggunaannya oleh pesaing – selanjutnya dapat menekan nilai properti.

Perbandingan penjualan adalah tolok ukur yang andal, tetapi hanya ketika ada banyak properti dan data pengganti, Asosiasi Internasional dari Petugas Penilai menyimpulkan dalam laporan 2017. “Menggunakan perbandingan penjualan kosong (tanpa penyesuaian) untuk menilai properti yang ditempati bukanlah praktik penilaian yang tepat,” katanya.Namun, apa yang merupakan perbandingan dan penyesuaian yang adil, terbuka untuk diperdebatkan.

“Pengadilan sedang bergulat dengan makna nilai pasar,” kata Joan Youngman, ketua Departemen Penilaian dan Perpajakan di Institut Kebijakan Tanah Lincoln di Cambridge, Mass. “Kami berada pada tahap awal masalah ini bekerja dengan cara melalui pengadilan yang lebih tinggi, dan kami tidak memiliki jawaban atas beberapa pertanyaan ini. ”

Di Manawa, sebuah kota sekitar 130 mil sebelah utara Milwaukee yang memiliki populasi 1.294, walikota secara hati-hati memonitor tenaga salju yang lembur setelah menyelesaikan sengketa pajak selama bertahun-tahun dengan Sturm Foods, perusahaan lokal terbesar. Permohonan dimulai beberapa tahun setelah Sturm dibeli oleh TreeHouse Foods, sebuah konglomerat multinasional, senilai $ 660 juta pada tahun 2010.

Sturm awalnya berpendapat bahwa properti pabrik bernilai kurang dari setengah penilaiannya.

Pada tahun 2017, ketika mereka akhirnya membayar pajak rata-rata, pajak properti untuk semua orang naik 12,4 persen – $ 300 per pemilik rumah – sementara kemampuan meminjam kota berkurang.

“Kita harus lebih berhati-hati dengan layanan,” kata Walikota John Smith. “Itu juga mengurangi kemampuan kita untuk meminjam.”

 

Leave a comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *